ПРАВО ПОЧВЫ КАК ПРАВО НА ПОЧВУ ПОД НОГАМИ

ПРАВО ПОЧВЫ КАК ПРАВО НА ПОЧВУ ПОД НОГАМИ

ОТКРЫТОЕ ПИСЬМО

                «Право почвы», являясь строгим юридическим термином, закрепляет за человеком, родившимся на какой-либо территории, право гражданства в согласии с её государственной принадлежностью. Такое право может быть зафиксировано в Конституции, как, например, в США. Это позволяет интегрировать в общество лиц, судьба которых связана с территорией, где это общество проживает. Тем более представляется справедливым распространить идею этого принципа в отношении граждан, рожденных и (или) постоянно проживающих в городских сообществах, которые каждое имеет свой Устав и наделено правами местного самоуправления.  Город существует для горожан. В противном случае он является специализированным складом или «горожатником», предназначенным для хранения живых вещей. Чтобы горожанин выступал в роли деятельного члена городской общины, следует гарантировать его права, закрепив за ним городскую землю. Градостроительство – коллективный творческий процесс. В числе его результатов качество жизни городского социума, сохранность окружающей природы, общая нацеленность на гармоничное и свободное развитие страны в целом. Эти задачи передаются из поколения в поколение и закрепляются в городском Уставе, который должен обновляться и пересматриваться каждые пять лет. 

                Призадуматься над этим заставило письмо Управления по жилищным вопросам администрации города от 11.09.2023 года № 10859/22 его близкой родственнице, перешагнувшей девяносто летний рубеж и уже вторым поколением всю свою жизнь прожившей на бывшем подворье храма Казанской иконы Божьей Матери, приютившем её родителей более 100 лет назад. 

                Суть отдельных положений письма, показавшихся автору абсурдными,  обман, готовящийся властью под видом «заботы» о жителях, которых она «опекает», комментируется ниже. 

                Во-первых, цепляет внимание оксюморон в том смысле, что «плановое» развитие данной территории вдруг предполагает переселение её жителей в помещения «маневренного» фонда, «не менее шести кВ. метров на человека». Если планирование не прикрытие произвола, то, очевидно, переселение должно осуществляться в заявленные сроки, в уже готовые жилые помещения, адрес, площадь и благоустройство которых заранее согласованы. Желательно, чтобы они были построены по современным технологиям, обеспечены развитой инфраструктурой. Разве не такое планирование предусматривает п. 7 Ст. 32_1 ЖК РФ? Иначе возникает сомнение, не будут ли плотность заселения в маневренном фонде, неудовлетворительные там быт, иные неудобства и психологические издержки играть роль преднамеренно созданных инструментов для подавления воли, урезания запросов переселенцев, а то и сокращения их числа?

                Во-вторых, Межведомственная комиссия (МВК), производящая оценку жилых строений по адресу ул. Седина, 32, признала их аварийными и подлежащими сносу. Однако она не привела в своем решении каких–либо данных научного и инструментального характера в его обоснование. Более того, данное заключение, по существу, приобретает характер обвинительного акта в адрес местного домоуправления. В самом деле, чего стоят его обязательства перед собственниками содержать их общее имущество и на постоянной основе осуществлять его текущий ремонт. Посетив родных в конце сентября 2023 года, автор убедился, что жилой фонд выглядит гораздо лучше чем, скажем, пять лет назад, когда была утверждена муниципальная программа комплексного развития жилого фонда с финансированием в сумме 1949339,0 тыс. руб. (чуть менее двух миллиардов). Между строк письма читается лишение коллектива дольщиков (собственников) земли и домостроений, принуждение без указания сроков проживать в помещениях маневренного фонда, в обстановке сродни тюремной. В последующем им грядет переселение в помещения социального найма, в то время, когда они по праву первой руки, по «праву почвы» могут и желают участвовать в развитии городской среды в статусе хозяев, наряду со «штатными» строительными воротилами. Это не может не вызывать протеста. 

Между тем, целью сотрудничества коренных жителей города и действующей в нем власти могла бы стать не только строительная, но и гражданская реновация правовых аспектов градостроительства, её ориентация на «сбережение народа» и городских земель в собственности народа. Прочее же осуществляется на прежней основе: кредиты банков, доступная архитектура, современные показатели надежности, комфортности, энергоэффективности, прочие преимущества современного градостроения. Передовой опыт планирования, высокие темпы и стандарты строительства демонстрирует Китай, застраивая и поддерживая пустыми (!) в пригодном для заселения состоянии целые города.

                В-третьих, земельный участок на ул. Седина, 32 отмежеван и внесен в федеральный кадастр. Этот факт в совокупности с правом частной собственности на размещенные на нем жилые дома, порождает у их собственников право долевой собственности и на землю. Со слов жильцов, в ходе их встреч с представителями МВК, администрации и депутатами городской думы, дольщики земельного участка от своих прав на него отказываться не собираются. Это волеизъявление принципиально важно подтвердить в письменной нотариально заверенной форме в силу заявительного характера действующего законодательства Российской Федерации. При этом собственники не выходят за границы своей компетенции, поскольку остаются в пределах места общего проживания.

                В четвертых, вызывает недоумение классификация застройки участка как «многоквартирного дома с литерами А,Б,В,Г,Д,Е,Л с пристройками», в отношении которого применены те положения законодательства, которые разрабатывались для реальных МКД. Согласно письму, выходит, что любую городскую территорию, например, улицу, застроенную частными домами, можно признать одним МКД,  обозначив его «квартиры» литерами и обозвав хозяйственные постройки пристройками.  Их общим имуществом является исключительно земля, а она, как известно, наш общий дом. Классификация МКД по типам – башенные, секционные (по подъездам), коридорные, галерейные – к нашему «МКД» не применимы и, следовательно, могут быть оспорены обоснование изъятия земли, соглашения о финансовых возмещениях,последующем расселении на правах социального найма.

В-пятых, как вишенка на торте, последний абзац письма.Администрация уведомляет о праве каждого собственника «обратиться с соответствующим заявлением» в управление по жилищным вопросам с просьбой о предоставлении «жилого помещения маневренного фонда». Его скрытый смысл расшифровывается автором следующим образом: мы Вас лишаем собственности, а для соблюдения законности (тут требуется письменное согласие, но сойдет косвенное или конклюдентное) просим вас попросить нас. Например, предоставить не менее чем шесть кВ. м маневренного фонда, так, как будто ранее вы уже согласились в неопределенном будущем получить кое-какое жильё на правах социального найма. Можно посочувствовать дольщикам, если в их рядах найдутся желающие «подсуетиться», т.е. подать заявление раньше других, обойдя их на повороте к будущему прозябанию в статусе «вещи на складе».

Конечным правообладателем земельного участка, без сомнения, окажется частное лицо. Муниципалитет выступает лишь заинтересованным стрелочником, направляющим движение собственности из ослабленных рук её исконных хозяев в загребущие руки залетных или местных воротил из числа застройщиков и торговцев недвижимостью.

Вместе с тем, законодательством Российской Федерации предусмотрено заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки с частным лицом, получившим её в собственность (п.2 Ст.32_1 ЖК РФ). Естественно предположить, что первым таким лицом должен быть действующий собственник или коллектив дольщиков, уже использующих данную территорию по прямому её назначению. Поэтому первоначальные действия МВК должны были бы предусматривать переговоры  с уполномоченными представителями жителей данной территории, с участием домоуправления, городской архитектуры с целью сформулировать идею развития, обозначить назначение застройки, её архитектуру, объем и источники финансирования для подготовки исходной документации, необходимой для последующего планирования. При этом поводом для включения участка в план реновации выступала бы не аварийность жилого фонда, а его моральный износ и отсутствие актуальной инфраструктуры. 

Можно согласиться, что рядовые жители, тем более пенсионеры депрессивных городских территорий, не будут обладать энергией и компетенциями, необходимыми для исполнения договора с Единой службой заказчика. Компетентные, лицензированные опытные застройщики уверенно справятся с этой задачей. Сохранив земельный участок в собственности у проживающих на нем граждан, с лицензированными застройщиками следует договориться о том, что их бизнес будет строиться с учетом интересов этих лиц (третьих лиц по договору). Важно конкретно, «на берегу», достичь трехстороннего баланса, оговорить виды обеспечительных мер, право предпочитать доходность проекта его архитектурному совершенству и ландшафтной  гармонии, разумному сочетанию этажности, плотности застройки с площадью в границах участка. По накатанной дорожке от этапа к этапу комплексной реконструкции заказчик, застройщик и землевладельцы пойдут рука об руку, каждый со своим интересом: ведущим будет счастливое будущее города и его граждан, ведомым – прибыли заказчика, застройщика, банка, субподрядчиков, не подрывающие основ и жизненных сил всеобщего кубанского бытия. 

Автор верит, что такое возможно, если принцип «право почвы» будет трактоваться как право горожан самостоятельно «столбить» земельный участок по месту проживания и фиксировать это юридически, опираясь на решение схода собственников или иных лиц, постоянно проживающих на прилегающих территориях. В поправках к Уставу города можно зафиксировать порядок регистрации права с привлечением услуг нотариата, составлением протоколов и решений поместных сходов, поименно подписанных их участниками. Если юрисдикция Российской Федерации действительно ограничена континентальным шельфом, а международное право имеет преимущество над национальным, то такой подход можно рассматривать как самозащиту своих естественных прав от сторонних посягательств. В определенном смысле этими будет положено начало «поместной генеалогии», формированию уникального портрета будущего краснодарца. 

В начало всех начал должен быть положен список собственников, проживающих в пределах городской территории, подготавливаемой к реновации, с границами согласно межевому плану. Затем, подражая кадастровым инженерам или сделав им заказ, следует составить план участка, описать его границы и заявить на него права собственности, что зафиксировать нотариально. Экземпляр документа предъявить  Департаменту муниципальной собственности и городских земель с просьбой оформить Свидетельства (паи) установленного образца о наличии у каждого земельной доли, права коллективного владения земельным участком. Физический размер доли принимается равным для всех собственников, согласно результату деления общей площади участка, выраженной в сотых долях гектара, на число дольщиков, которое в дальнейшем остается неизменным. Ранее имевшиеся различия в размерах владения остаются в прошлом ради гармонизации будущего. Доли (паи) неделимы, одна на каждое лицо из списка, запрещены к обороту и продаже. Паи наследуется или передается по завещанию с обременением преимущественно проживать на данной территории. При отсутствии наследователя, пай приобретает лицо из числа желающих и (или) проживающих на данной территории по конкурсу, назначенному совладельцами смежных долей на их условиях. 

Коллектив пайщиков выступает как учредитель (основатель) копмакта (под этим термином здесь понимается весь участок с возведенными на нем строениями и ландшафтной инфраструктурой). Свидетельство о наличии пая является подтверждением права и обязанности каждого пайщика участвовать в решении основополагающих вопросов управления данной городской территорией, отнесенных Паспортом (Уставом) компакта к исключительной компетенции общего собрания его учредителей. Успешный эксперимент, безусловно, будет принят к тиражированию. В ходе прямых контактов и обмена опытом между учредителями различных компактов проявится их участие в решении общегородских вопросов. В последующем, вне зависимости от физических размеров земельной доли, указанной в свидетельствах, разумно следовать правилу «одно свидетельство – один голос». При этом физические размеры земельных долей по системным соображениям могут фиксироваться организаторами городских собраний для целей статистических исследований.

Во втором периоде подготовки осуществляется выбор структурно-функциональной схемы застройки участка, подходящих архитектурных и ландшафтных решений. Если потребуется, вносятся предложения по корректировке Плана генерального развития города. Важное внимание уделяется подбору состава деловой части компакта, привязке предприятий по месту, учету техногенных и экологических нагрузок. Совместно, с участием профессионалов, готовятся технико-экономические оценки объемов и сроков строительства, схем финансирования, этапов завершения основных стадий реализации проекта и пуска по частям. В этот период формируется Совет пайщиков и исполнительная дирекция компакта (ИДК), впоследствии наделяемая правами юридического лица. Работники ИДК активно и предметно обсуждают проект застройки и спецификацию оборудования с Департаментом архитектуры. В выборе направлений бизнеса, приглашаемого на территорию компакта, предпочтение отдается предприятиям, ориентированным на ремонт и обслуживание бытовой техники, сетей телематики, предприятиям метрологической и  проектной направленности. Отдельно рассматривается строительство пунктов сбора, сортировки и разделения высокотехнологичных отходов: ПК, айфоны, теле- и радиоаппаратура, бытовая техника, а также пункта по складированию иных отходов, откуда будет осуществляться их вывоз. Перечень отходов ограничен, их учет и прием ведется только от лиц, проживающих на территории компакта. По окончании строительства ИДК принимает на себя инженерно-техническое обслуживание, работы по текущему ремонту и ликвидации аварий ограниченной сложности. Своей деятельностью предприятия, базирующиеся на территории компакта, будут способствовать решению застарелых городских проблем в сфере ЖКХ, рециклинга и утилизации, трудоустройства. 

Следующим важным шагом является выбор (по конкурсу) застройщика и сотрудничество с ним на всех этапах осуществления проекта и ввода компакта в эксплуатацию. Совет компакта (т.е. пайщиков+) вправе направить в конкурсную комиссию своих представителей наделив их правом мотивированно оспаривать её решение. В последующем  его компетенции ограничиваются защитой интересов и прав населения компакта. ИДК решением общего собрания пайщиков могут быть поручены наблюдение за ходом строительства, кредитной и финансовой политикой застройщика, консультации с Единой службой заказчика. Совету компакта рекомендуется особое внимание уделить формированию по мере его заселения вопросам самоуправления и самовоспитания по месту жительства, созданию здоровой социальной и культурно-нравственной атмосферы. Застройщик на всех этапах строительства осуществляет свою деятельность в соответствии с условиями договора с Единой службы заказчика, рекомендациями Главного архитектора города, Совета компакта в пределах их компетенции. По завершению строительства застройщик передает в распоряжение ИДК: комплект проектно-строительной и эксплуатационной документации, спецификации на установленное оборудование и приборы измерительного комплекса, схемы сетей с указанием границ разграничения. Документация, выполненная на бумажных и электронных носителях, должна содержать сведения, необходимые и достаточные для принятия решений в части последующей эксплуатации и текущего ремонта, при ликвидации аварий. При наличии взаимопонимания между застройщиком, Советом компакта и Единой службой заказчика может быть снята ещё одна городская проблема – появление обманутых дольщиков.

Выше была высказана уверенность в успехе эксперимента. Она оправдана при условии, что его участники будут искренними в намерениях, творчески и целеустремленно сотрудничать, преодолевая препятствия, не станут создавать новые в ожидании общей неудачи. Не исключено что осуществление подобного эксперимента привлечет к себе внимание адептов международной организации «Объединённые Города и Местные Власти» (ОГМВ). Автору трудно судить о том насколько данная организация может влиять на решения администрации города, какими будут при этом направленность и специфика такого влияния. Участникам эксперимента нелишне подготовиться к бойкоту этой глобальной структуры, заявляющей об утрате Правительством РФ способности управлять городами. Представителям ОГМВ, если таковые объявятся в открытом доступе, следует рекомендовать соблюдать «заинтересованный» нейтралитет. 

В ходе завершения строительства исполнительная дирекция компакта (ИДК), созданная Советом пайщиков, регистрируется как юридическое лицо. Помимо задач управления общим имуществом компакта, она решает ещё две непростые задачи: продажа и расселение, включая предприятия, с одной стороны и особой задачи, с другой, которую автор назвал бы «генеалогической фокусировкой». Её суть состоит в том, чтобы предназначенные для сдачи по найму и на продажу жилые помещения в фонде компакта предоставлять с преимуществом лицам, чья судьба тесно связана с городом, кто известен пайщикам или членам их семьи, проживал совместно с ними на их земле в прежние времена. Таких лиц (условно назовем их ассоциатами) предлагается целенаправленно искать и, с их согласия, предлагать переселиться на жилплощади компакта. При этом, после отбора кандидатов и посвящением их в планы последующего развития, им предлагаются действия по одному из двух вариантов,  назовем их «альфа» и «бета». В варианте «альфа» ассоциат продает ИДК принадлежащие ему жилье, а земельный участок оформляет в собственность, при этом вовлекает в процесс приватизации жителей соседних с ним участков, начав тем самым формирование территории нового компакта и нового состава его учредителей (пайщиков). В этом ему со стороны ИДК оказывается практическая и юридическая помощь. Приобретенное ИДК жильё поступает в коммерческий оборот, из доходов которого финансируется уход за земельным участком. В варианте «бета» ассоциат, имеющий зарегистрированное право на землю и жилое помещение, по рекомендации ИДК продает их на условиях мены или по цепочке конечному собственнику земли и жилья из того заранее оговоренного района, где формируется территория под новый компакт, с тем, чтобы в дальнейшем повторить действия по варианту «альфа» уже на этой территории. В последующем, когда ИДК сформирует под новый компакт земельный надел нужного ему размера (возможно, из двух и более близких участков), целиком принадлежащий своим ассоциатам, каждый из них, по завершении процедурных решений и нотариальных действий, также получит свидетельство (пай) о праве на земельную долю и войдет в число его учредителей. Цикл создания очередного городского компакта повторится. Что касается взаиморасчетов по кредитам, утверждения тарифов на аренду жилой и нежилой площади, социальный наем жилья, то они определяются общим собранием пайщиков исходя из действующих договорных обязательств, данных анализа рынка недвижимости, из иных условий. ИДК регистрируют как некоммерческую организацию, созданную при Совете компакта, бюджет и фонды которой утверждаются общим собранием пайщиков (компакта). 

В заключение автор, ратующий за внесение поправок в Устав столицы Кубани, обращается к каждому из жителей ул. Седина, 32, к каждому краснодарцу, всем кубанцам, предлагая им оценить законность и практичность идеи, и напоминает своим землякам слова из выступления Б.Н. Ельцина в Конгрессе США в 1992 году, обращенные к воротилам мирового бизнеса: - «Не опоздайте!»

12.10.2023 года.  Новороссийск.